BNP Paribas Real Estate dresse l'état des lieux de l'immobilier d'entreprise

Dans l’enquête 2011* initiée par BNP Paribas Real Estate, 68 % des sondés (contre 73 % en 2010) se déclarent “insatisfaits” de leur situation immobilière. Premier motif de mécontentement : la surface occupée. Le deuxième : la performance technique. Ensuite vient le niveau du loyer, critère qui était en seconde position l’an dernier.

Ces éléments démontrent l’impact entre la surface occupée, le loyer et l’efficience générale de l’immeuble. « Le parc de bureaux se modernise. Les forts mouvements observés depuis trois ans ont amélioré le confort des utilisateurs. Les secteurs de l’industrie et du conseil conservent un fort taux d’insatisfaction vis-à-vis de leurs locaux actuels, ce qui est un gage de mobilité pour le futur…. », souligne François Chauvey, directeur du département grandes opérations bureaux Île-de-France.

Loyers : des renégociations menées en 2009 et 2010

37 % des personnes interrogées déclarent avoir renégocié leur loyer en 2010, avec des disparités selon les secteurs d’activité. La banque/assurance et l’industrie sont ceux qui ont le plus renégocié. Mais ces chiffres sont en baisse par rapport à 2009 et 2010.
En ce qui concerne les loyers, 24 % des utilisateurs estiment être au dessus du marché (contre 31 % en 2010), 57 % au niveau du marché (contre 46 % en 2010) et 19 % à un niveau inférieur au marché (contre 23 % en 2010).

Des projets immobiliers peu soumis aux aléas de la conjoncture

Concernant l’influence de la conjoncture en 2011, le baromètre montre que pour la majorité des utilisateurs (61 %), celle-ci n’a pas d’incidence sur leur projet immobilier. Dans un contexte de reprise économique encore fragile, les grandes entreprises prennent le temps de la réflexion et de la décision immobilières. Mais, seuls 8 % déclarent stopper ou reporter leurs projets (contre 15 % en 2010). 70 % disent vouloir déménager dans les 18 mois à venir (36 % en 2011, 32 % en 2012, 22 % en 2013). S’ils doivent conserver leurs implantations actuelles, 42 % envisagent un réaménagement de leurs locaux, chiffre légèrement en baisse par rapport à 2010.
L’activité économique est jugée en légère reprise pour 49 % des sondés, en croissance pour 35 % et toujours en difficulté pour 16 %. Il règne donc bien un climat de sortie de crise progressive.

Déménager pour rationaliser sa politique immobilière

Témoin de cette dynamique, près de 60 % pensent à un déménagement ; l’industrie et le secteur du Conseil étant en tête sur cette tendance. Les raisons ? La volonté de rationaliser la politique immobilière (46 %), les besoins de regroupement pour 45 % (contre plus de 70 % en 2010) et la réduction de surface pour 18 % (45% en 2010). Les besoins d’extension sont en légère hausse, 25 % (contre 21 % en 2010 et 11 % en 2009).
Dans le cadre d’une renégociation, les utilisateurs attendent en moyenne une remise correspondant à 5,4 mois dans le cadre d’un bail 3-6-9, à 9,5 mois pour un bail 6-9 et près de 14 mois pour un bail de 9 ans. Une grande majorité des sondés (90 %) déclare qu’ils choisiraient un bail de 6-9 ou 9 ans.
Pour les utilisateurs, l’intérêt financier semble ainsi prévaloir sur la flexibilité. Interrogés sur leur politique en termes de RH, 35 % des utilisateurs anticipent une hausse de leurs effectifs en 2011 (ils étaient 30 % en 2010) et 12 % veulent les réduire en 2011. Cette croissance programmée des effectifs constitue un levier de la dynamique future du marché locatif.

Les priorités des utilisateurs : localisation, prix, indépendance de l’immeuble et accessibilité

La proximité de l’implantation actuelle apparaît comme déterminante pour 72 % des utilisateurs. La localisation, le prix et le caractère indépendant de l’immeuble et l’accessibilité en transport en communs sont les critères dominants. Les plateaux de profondeur mixte 12/18 m sont favorisés. Le baromètre confirme que les services qui paraissent indispensables aux utilisateurs restent les parkings et la climatisation pour 93 %. « Une période de pédagogie paraît indispensable car certains paramètres semblent moins en phase avec les contraintes environnementales », souligne François Chauvey.

La sécurité vient ensuite pour 67 % (contre 90 % en 2010) suivi de la présence d’un restaurant inter-entreprise pour 53 %. Les services de confort, comme la salle de sport, la conciergerie, ou encore la crèche, sont considérés comme accessoires. Les directions immobilières estiment que la priorité doit porter sur la maîtrise des coûts d’exploitation et une meilleure adaptation des immeubles avec la stratégie de l’entreprise et la construction d’indicateurs d’information, de reporting et de pilotage de l’immobilier.

Louer ses bureaux mais investir dans l'outil de production

Cette étude montre que les utilisateurs se déclarent à 78 % en faveur de la location. Ils étaient 80 % en 2009. « D’une manière générale, nous observons que les grands utilisateurs préfèrent investir dans leurs outils de production plutôt que leurs bureaux », constate Laurent Boucher, vice-président de BNP Paribas Real Estate Transaction,conseil et expertise en France.

Développement durable : un enjeu pour la majorité des utilisateurs

Les problématiques liées au développement durable ne sont pas uniquement un sujet concernant les grandes entreprises. La thématique “verte” est  prise en compte par tous les utilisateurs.
Les trois quarts des grands utilisateurs se projettent dans des bureaux labellisés, contre 56 % pour les entreprises de mois de 1 000 salariés. Le label largement en tête est la norme HQE  (53 %), suivi du BBC (52 %), LEED (17 %), THPE (13 %) et BREAM (12 %).
Le respect de l’environnement (32 %), les économies de charges (31 % contre 22 % en 2010) et l’impact sur leur image (30 %) restent les principaux bénéfices de l’entreprise. Enfin, le baromètre 2010 montre que 65 % des utilisateurs sont prêts à traduire dans un Bail Vert leurs convictions environnementales. « Cet appétit des utilisateurs pour le vert est une tendance de fond. C’est une bonne nouvelle pour la dynamique francilienne. Se pose toutefois le problème crucial de l’adéquation de l’offre produite dans la mesure où seuls 10 % de l’offre à un an disponible en Île-de-France sont labellisés neufs et "green" alors que la quasi-totalité des grands utilisateurs plébiscitent cette catégorie d’actifs. Il importe donc  de relancer la production d’offre neuve green sur des secteurs pertinents ou des remises aux normes environnementales du parc existant pour ne pas gripper le marché francilien qui reste le premier en Europe en termes de volumes placés », conclut Thierry Laroue-Pont.

* Méthodologie : Enquête réalisée au premier trimestre 2011 sur un panel représentatif de grandes entreprises françaises. Cette troisième édition a permis d’interroger 176 grands utilisateurs (contre 119 en 2010), qui représentent des sociétés ayant un effectif moyen de 6 900 salariés et qui sont à 73 % des utilisateurs multi-sites.